Hvilken online boligvurdering kan man stole på?

Hvem betaler for den vurdering, du får gratis?

Alle gratis boligvurderinger i Danmark er betalt af nogen, der tjener penge på din handel. Det er ikke en holdning, det er et ejerforhold, og det står i sidefoden på de sider, du bruger:

Ejerforholdene er læst i udbydernes egne sidefødder og på boligagruppen.dk 14. september 2026. DinGeos sidefod angiver „Boliga ApS, CVR: 30486188“ og „© 2026 Boliga ApS“. Boliga.dk lister DinGeo under overskriften „Partnersites“, mens det fælles ejerskab først fremgår af boligagruppen.dk.

Den mest påfaldende linje er Nordea. Resultatsiden sender dig videre med knappen „Få en gratis vurdering hos danbolig“, og danbolig er Nordeas eget datterselskab. Det oplyser ingen af de to sider. Nordea omtaler leverandøren som „vores underleverandør“, danboligs sidefod skriver „danbolig samarbejder med Nordea“. Begge dele er sande. Ingen af dem siger, at pengene ender samme sted.

Hvad viser DinGeo, og hvad hedder tallet?

DinGeos estimat hedder Dingestimat, det er gratis, og det kræver hverken konto, mail eller cookiesamtykke for at blive vist. Navnet „Gestimat“, som flere lister bruger, findes ikke på siden.

På en villa, vi slog op i 2720 Vanløse, viste DinGeo et Dingestimat på knap 14 mio. kr. og under det en liste med syv navngivne vurderinger, fra Skats foreløbige vurdering i den lave ende til udbudspriser i postnummeret i den høje. Siden skriver selv „En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger“ og markerer den offentlige vurdering som afviger fra resten. Bolius skriver ni vurderinger. Det tal står ikke på siden i dag, og de syv er ikke de samme syv på hver adresse.

Spændet mellem laveste og højeste tal på den adresse var 74 %. Det er afstanden mellem den billigste og den dyreste af syv modeller, ikke en usikkerhedsmargin på Dingestimatet. DinGeo oplyser ingen fejlmargin på sit eget tal, kun ordene „meget høj estimeret træfsikkerhed“. Og der er adresser helt uden data: flere villaer, vi slog op, svarede „Ingen vurderinger tilgængelige.“

Her vinder DinGeo, og det er ikke tæt løb. Ingen anden gratis tjeneste giver så meget ejendomsdata uden login: radonrisiko, jordforurening med officiel attest, trafikstøj i dB-intervaller, fem slags oversvømmelsesrisiko, hele energimærkehistorikken, BBR, indbrudsstatistik og tinglyste hæftelser med hovedstol og rentesats. Skal du undersøge en bolig, før du byder, er DinGeo et af de bedste steder at starte, uanset hvad du synes om estimatet. Se også, hvordan du selv tjekker, om boligen er for dyr.

Én ting hører med: DinGeos cookiebanner oplyser „Vi og vores 1072 partnere“ og beder om placering „nøjagtig inden for få meter“ samt fingeraftryk af enheden. Under afprøvningen sendte siden af sig selv browseren videre til bolig.nordea.dk, boliga.dk, danbolig.dk og edc.dk uden et eneste klik. Det er prisen for, at estimatet er gratis.

Koster Boligas vurdering 199 kr. om måneden?

Nej. Boligas boligvurdering er gratis. Boligas egen FAQ svarer „Er det gratis? Ja. Den online boligvurdering er 100 % gratis og uforpligtende.“ De 199 kr. pr. måned, som flere lister hænger på vurderingen, er prisen på et andet produkt: abonnementet Vurderingsrapporter på boliga.dk/boligrapporter. Køberrapporter koster 299 kr. pr. måned, og begge dele 398 kr. pr. måned.

Det, Boliga gør i stedet for at tage penge, er at maskere tallet. Da vi gennemførte flowet på en rigtig adresse, kom estimatet frem som 8.XXX.XXX kr. med teksten „Du er der næsten! Opret en gratis Boliga-konto for at se vurderingen“. Mailadresse er obligatorisk, og samtykket til en BoligAgent og til „relevant indhold og tilbud“ er skrevet ind i oprettelsessætningen frem for som et separat flueben. Et direkte link til resultatsiden sender dig tilbage til oprettelsen.

Og her er sidens mest interessante enkeltoplysning: DinGeo og Boliga er samme selskab. Boliga ApS ejer begge. Alligevel viser DinGeo hele tallet, alle syv kilder og en afvigeranalyse uden så meget som en login-knap, mens Boliga skjuler seks af syv cifre, indtil du afleverer din mail. Forskellen er ikke teknik, men et valg.

Her vinder Boliga. Salgsprisbasen er fri, komplet og uden login. Boliga viser tinglyste handelspriser for hele landet „helt tilbage fra 1992“, sammen med BBR og kvartalsvise kvadratmeterpriser fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik. For en køber, der vil vide, hvad naboejendommene faktisk blev handlet til, er det mere brugbart end nogen enkelt vurdering. To forbehold, Boliga selv oplyser: andelsboliger registreres ingen steder, og der går typisk to til tre måneder, før en handel er tinglyst og synlig. Læs også, hvorfor gennemsnitlig kvadratmeterpris for dit postnummer snyder dig.

Hvor meget bestemmer du selv i Nordea BoligSkøn?

Mere, end de fleste opdager: fem skydere, du selv sætter, kan flytte skønnet 62,75 % op. Nordea BoligSkøn er gratis og kræver hverken login, MitID eller at du er kunde. Du indtaster kun adressen. Resten kommer fra offentlige data, bortset fra fem parametre, du selv vurderer fra -5 til +5: beliggenhed, udvendig stand, indvendig stand, energiniveau og herlighedsværdi.

På testadressen gav BoligSkøn 14.151.000 kr. med alle fem skydere på nul. Med alle fem sat til +5 viste værktøjet 23.031.000 kr., altså 62,75 % mere for den samme bolig samme dag. Nordea skjuler det ikke. Men det betyder, at tallet i høj grad er din egen selvvurdering ganget op, og en, der overvejer at sælge, er sjældent neutral om sit eget køkken.

Om træfsikkerhed oplyser Nordea intet tal. Siden viser „BoligSkøns træfsikkerhed: Medium“ på en bjælke med Lav, Medium og Høj, forklaret som nærhed til handelspriserne for „de nærmeste 25 handler“. Ingen procent, intet konfidensinterval, ingen fejlmargin. Påstanden om „cirka 4 % pr. justeringspoint“, der går igen på nettet, står ingen steder hos Nordea. BoligSkøn kan i øvrigt ikke regne på andelsboliger, ideelle anparter, erhvervsareal, landbrug og nybyggede ejerboliger.

Her vinder Nordea. De fem skydere er det eneste sted blandt de gratis tjenester, hvor du kan fortælle modellen, at badeværelset er fra 1990’erne, eller at der er udsigt over vandet. Ingen af de andre spørger. Og forbeholdet er ærligt: „Den faktiske ejendomspris, som du kan sælge din bolig til, kan derfor godt afvige markant i virkeligheden.“

Ringer der en mægler, hvis du bruger EDC Kvikestimat?

Nej. Kvikestimatet er øjeblikkeligt, og du afleverer kun adressen. Den udbredte påstand om, at EDC først sender en mægler i telefonen, holder ikke for det flow, der er live i dag. Vi indtastede adressen og fik resultatet på skærmen med det samme, uden navn, mail, telefonnummer eller konto.

EDC svarer med et interval frem for ét tal. På testadressen: „Kvikestimat 14.425.000 kr. - 16.870.000 kr.“, og under det fire delberegninger, blandt andet en prognose for handelspriser og en beregning ud fra gennemsnitlig kvadratmeterpris i området. Mæglerdelen er et separat trin med en „Ja tak“-knap, og det er først dér, der bedes om navn, mail og telefon. Nyhedsbrevsfluebenet er ikke sat på forhånd.

Her vinder EDC, og det bør siges tydeligt. Af de fire værktøjer er EDC's det eneste, der både er øjeblikkeligt, giver et interval i stedet for et falsk præcist enkelttal, og ikke beder om en eneste kontaktoplysning. At det ligger på en mæglerkædes eget site gør det ikke ringere. Én nuance: EDC bruger ikke selv ordet „gratis“ om kvikestimatet, kun om mæglervurderingen bagefter. Der er dog ikke noget betalingstrin.

Kan du bruge den offentlige vurdering som pejlemærke?

Den offentlige vurdering er et beskatningsgrundlag, ikke en markedspris, og Vurderingsstyrelsen siger det selv: „Ejendomsvurderingen har dermed ikke til formål at ramme den faktiske handelspris for konkret handlede ejendomme.“ Beregnet på Danmarks Statistiks tabel EJDFOE1 (dataår 2025) ligger markedsværdien 29,3 % over vurderingen for alle ejendomme under ét, 32,7 % for enfamiliehuse og 43,1 % for ejerlejligheder. Forbeholdet skal med: markedsværdien for usolgte boliger er selv vurderingen ganget med en korrektionsfaktor.

Til gengæld er det nye system bedre end sit rygte. Vurderingsstyrelsen oplyste i juni 2024, at over 80 % af de første 500.000 2020-vurderinger ligger inden for ±20 % af salgsprisen, mod cirka 64 % i det gamle system. Én ting, ingen forbrugerside skriver: 2024-vurderingen er en indeksering af 2022-vurderingen, uden deklaration og uden klageadgang. Bruger du den som pejlemærke, ser du et fremskrevet tal fra et andet år.

Hvornår slår en mæglervurdering algoritmerne?

En mæglervurdering har én fordel, ingen af modellerne kan kopiere: et menneske har set køkkenet. Alle fire online-værktøjer regner på offentlige data om areal, type, beliggenhed og tidligere handler. Ingen af dem ved, om badeværelset er skiftet sidste år, eller om stuen vender mod en trafikeret vej. På en bolig, der afviger meget fra gennemsnittet i sit område, er det forskellen mellem et brugbart og et tilfældigt tal.

Prisen er, at mægleren arbejder for sælger og er betalt af sælger. Det er hverken skjult eller uetisk, det er aftalen, men det gør en salgsvurdering til et tal med en retning. Værd at huske, når du læser hvad der gør et bud til et skambud.

Sådan bruger du dem sammen

Ingen af værktøjerne er svaret alene, men tilsammen dækker de fire ting. Brug DinGeo til ejendomsdata og til at se syv modeller ved siden af hinanden. Brug Boligas salgsprisbase til at se, hvad sammenlignelige boliger faktisk er handlet til. Brug EDC, hvis du vil have et interval uden at aflevere noget. Brug Nordea til at se, hvor følsomt et estimat er over for de forhold, kun du kender. Og brug den offentlige vurdering til det, den er til: din ejendomsskat.

Boligestimat er den femte mulighed, og den hører med her, så du selv kan vurdere den. En rapport koster 99 kr., og vi sælger ikke noget bagefter: ingen mæglerhenvisning, intet abonnement, intet videresalg af leads. Det er grunden til, at vi kan skrive ejerkortet øverst på siden. Vi har ikke målt vores egen træfsikkerhed endnu, og indtil vi har, påstår vi ikke at ramme bedre end de fire. Se også, hvor meget man kan byde under udbudsprisen.

Kort sagt

Spørgsmålet er ikke, hvilken gratis boligvurdering der er mest præcis, for ingen af dem offentliggør et tal for deres træfsikkerhed. Spørgsmålet er, hvad de vil have af dig, og hvem der betaler. DinGeo giver mest data og skjuler mindst, men er finansieret af 1072 annoncepartnere. Boliga har den bedste salgsprisbase og den mest lukkede vurdering, og de to er samme selskab. EDC er hurtigst og beder om mindst. Nordea lader dig selv flytte tallet over 60 %. Brug dem alle fire, og læs dem som det, de er.