Offentlig vurdering eller markedspris: hvor stor er forskellen?

Den offentlige ejendomsvurdering er det første tal, mange købere støder på, når de vil finde ud af, om en udbudspris er urimelig. Den er gratis, den er offentlig, og den står på ejendommens side. Problemet er, at den ikke er et prisestimat. Den er et beskatningsgrundlag, og den er bygget efter regler, der med vilje gør den forsigtig.

Hvorfor står der 48 % næsten alle andre steder?

De 48 % kommer fra Danmarks Statistik, udgivelsen „Markedsværdien er langt over ejendomsvurderingen“ fra 12. december 2019. Ordret står der: „I Region Hovedstaden var markedsværdien på enfamiliehuse i gennemsnit 48 pct. højere end den aktuelle offentlige ejendomsvurdering ved udgangen af 2018.“ Tallet er altså ægte. Det er bare tre ting på én gang: det er syv år gammelt, det gælder kun enfamiliehuse i Region Hovedstaden, og det måler mod de fastfrosne 2011- og 2012-vurderinger, altså det gamle system.

To detaljer forsvinder næsten altid, når tallet bliver gengivet. For det første gjaldt de 48 % ikke resten af landet. Uden for Region Hovedstaden lå markedsværdien 25 til 27 % over vurderingen ultimo 2018. For det andet var forskellen i Region Hovedstaden kun omkring 15 % i 2013. De 48 % var med andre ord ikke en egenskab ved vurderingssystemet, men et mål for, hvor langt priserne var løbet fra en vurdering, der stod stille.

Nybolig, RealMæglerne, EDC og Boligsiden gengiver alle stadig tallet uden dato og uden at nævne, at vurderingssystemet er skiftet siden. Det er ikke opdigtet. Det er et tal, der blev skrevet ind på en side engang og aldrig taget ned igen. Og på ét punkt er de sider bedre end vores: de har de faktiske boliger til salg, mæglere, der har set ejendommen indefra, og de tager ikke penge for at vise dig udbudsprisen. Vi har kun tallene, og så er det rimeligt at forlange, at de er daterede.

Kilde: Danmarks Statistik, „Markedsværdien er langt over ejendomsvurderingen“, Nyt fra Danmarks Statistik, 12. december 2019 (dst.dk/nyt/30335). Tjekket 14. september 2026.

Hvad er forskellen så i dag?

Det nyeste tal, der kan udledes af en primærkilde, er fra 2025. Danmarks Statistiks tabel EJDFOE1 indeholder både den samlede markedsværdi og den samlede offentlige vurdering for de samme ejendomme, og af de to størrelser kan forskellen regnes ud. Tabellen blev opdateret 12. maj 2026 med data for 2025.

Beregnet på tal fra Danmarks Statistik, statistikbanktabel EJDFOE1 „Formue i fast ejendom“, seneste år 2025, tabellen opdateret 12. maj 2026, data hentet 14. september 2026. Danmarks Statistik offentliggør ikke selv disse procenter, og har ikke siden 12. december 2019 udgivet en tekst med et nationalt tal for afstanden mellem vurdering og markedspris. Beløbene er afrundet til nærmeste milliard.

Bemærk, hvor meget boligtypen betyder. En ejerlejlighed ligger typisk længere fra sin vurdering end et enfamiliehus, og et sommerhus endnu længere. Hvis du regner baglæns fra en vurdering med en tommelfingerregel, du har hørt om huse, rammer du systematisk skævt på en lejlighed.

En ting mere om årstallet: den samlede vurdering for 2025 er præcis den samme som for 2024. Det er korrekt og forventet, fordi almindelige ejerboliger kun vurderes i lige år, så 2024-vurderingen også er grundlag for skatteåret 2025. Men det betyder, at forskellen for 2025 indeholder et helt års prisstigning oven på en vurdering med vurderingstermin længere tilbage i tiden. Forskellen er derfor ikke kun et udtryk for, hvor forsigtigt der vurderes, men også for hvor lang tid der er gået.

Hvad er forbeholdet ved de 29,3 %?

Forbeholdet er, at Danmarks Statistiks markedsværdi ikke er observeret for de boliger, der ikke er blevet solgt. Den er beregnet. Danmarks Statistik finder forholdet mellem salgssum og offentlig vurdering for årets frit handlede ejendomme, og ganger så den korrektionsfaktor på den offentlige vurdering for alle de andre. Ordret fra dokumentationen: „Markedsværdien for de ikke solgte ejendomme beregnes så ved at gange korrektionsfaktoren med den offentlige ejendomsvurdering.“

Det har en konsekvens, du skal kende. Forskellen mellem vurdering og marked er reelt målt på de omkring 4,5 % af ejerboligerne, der handles i et almindeligt år, og derefter skaleret ud på hele boligmassen. Det er en fornuftig metode til at opgøre danskernes samlede formue. Det er ikke et mål for, hvor langt netop din bolig ligger fra sin vurdering. Danmarks Statistik tilføjer selv, at beregningen fra 2023 og frem er usikker, fordi data indeholder foreløbige vurderinger.

Kilder: Danmarks Statistik, statistikdokumentation for Husholdningernes formue i fast ejendom, afsnittene „Statistisk behandling“ og „Præcision og pålidelighed“. Andelen på ca. 4,5 % stammer fra Skatteministeriets faktaark „Træfsikkerhed forbedret for nye ejendomsvurderinger“, 31. august 2021. Tjekket 14. september 2026.

Hvorfor ligger vurderingen overhovedet under markedsprisen?

Fordi den ikke er sat for at ramme prisen på din bolig. Vurderingsstyrelsen skriver det selv så direkte, som det kan skrives, i deres analyse af træfsikkerhed fra juni 2024:

Loven bag siger det samme med andre ord. Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, ansættes „den forventelige kontantværdi i fri handel“. Forventelig, ikke faktisk. Vurderingen er en modelberegning på objektive registerdata fra BBR, Tinglysningen, plandata og geodata, og to ejendomme med ens objektive karakteristika får derfor samme vurdering. Modellen kender ikke boligens indvendige stand, ikke det nye køkken, ikke badeværelset fra 1994, og ikke hvor ivrig køberen eller sælgeren var.

Oven i det ligger et forsigtighedsprincip, som staten anvender på sig selv. Vurderingsstyrelsen formulerer det sådan: „Der er altid en naturlig usikkerhed, når man vurderer en ejendom. Derfor er der vedtaget et såkaldt forsigtighedsprincip. Det betyder, at vi trækker 20 % fra vurderingen, før vi beregner skatten.“ Når myndigheden selv fjerner en femtedel, før den tør beskatte tallet, er det svært at læse vurderingen som en pris.

Hvor godt rammer vurderingen så?

Der findes ikke et officielt tal for, hvor meget vurderingen typisk afviger fra salgsprisen. Myndighederne udgiver noget andet: en træfprocent. En vurdering „træffer“, når den ligger inden for 20 % af handelsprisen, og grænsen på 20 % er politisk fastsat i forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem fra 2016.

Vurderingsstyrelsen opgjorde i juni 2024, at over 80 % af de første cirka 500.000 udsendte 2020-vurderinger lå inden for det spænd, mod omkring 64 % i det gamle system. Klageprocenten for de nye vurderinger er 0,4 til 0,45 %. Det er en klar forbedring, og det er værd at sige tydeligt, fordi den offentlige vurdering ofte bliver omtalt som håbløs. Den er blevet bedre.

Men læg mærke til, hvad et spænd på 20 % betyder for dig som køber. På en bolig til 3 mio. kr. er en vurdering, der „træffer“, alt mellem 2,4 og 3,6 mio. kr., og hver femte vurdering ligger endda uden for. Til et konkret udbud er den præcision ikke tilstrækkelig. Klagevejen hjælper heller ikke på små skævheder: Skatteankestyrelsen oplyser, at vurderingen skal påvirkes med mere end 20 %, før klagemyndigheden kan ændre den.

Kilder: Vurderingsstyrelsen, „Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger“ og teknisk bilag „Opgørelse af træfsikkerhed“, begge juni 2024. Skatteankestyrelsen, „Vigtig viden inden du klager“. Tjekket 14. september 2026.

Hvilken vurdering er det egentlig, du kigger på?

Sandsynligvis en ældre vurdering, end årstallet antyder, og måske slet ikke en vurdering i den forstand, du forestiller dig. Det er den pointe, næsten ingen forbrugerside gør noget ud af, og den er vigtigere end selve procenten.

Vurderingsstyrelsen skriver ordret om 2024-vurderingen: „Den endelige 2024-vurdering er en indeksering af den endelige 2022-vurdering. (...) Der vil derfor ikke være den sædvanlige deklarationsproces og klagemulighed.“ Din 2024-vurdering er altså ikke en ny bedømmelse af din ejendom. Den er et 2022-tal ganget med et indeks, uden at nogen har set på ejendommen igen, og uden at du kan klage over resultatet. Skatteministeriet meddelte 14. juni 2026, at 2026- og 2027-vurderingerne på samme måde bliver prisfremskrivninger af 2022- og 2023-vurderingerne.

Samtidig er udsendelsen langt bagud. Opgjort 1. september 2026 er 2020-vurderingerne afsluttet med cirka 1,77 mio. udsendte. Af 2022-vurderingerne er 1,27 mio. ud af cirka 1,81 mio. sendt ud. Af 2024-vurderingerne er kun 790.000 ud af cirka 1,85 mio. sendt ud. I mellemtiden betaler boligejere foreløbig boligskat af foreløbige vurderinger og bliver efterreguleret bagefter. Til gengæld har staten tilbagebetalt 9,54 mia. kr. til ejere, der betalte skat af en for høj vurdering i 2011 til 2020.

For dig som køber betyder kæden af indekseringer noget helt konkret. Det tal, du bruger som pejlemærke, kan være en fremskrivning af en fremskrivning af en bedømmelse med vurderingstermin 1. januar 2022. Boligen kan være renoveret, udvidet eller forfaldet siden. Kvarteret kan have flyttet sig. Vurderingen ved ingen af delene, og afstanden mellem vurdering og markedspris vokser af sig selv, når vurderingen står stille og priserne ikke gør. Det var præcis den mekanisme, der skabte de 48 % fra december 2019.

Kilder: Vurderingsstyrelsen, „Udsendelser af deklarationer og vurderinger“, alle udsendelsestal opgjort 1. september 2026. Vurderingsportalen, „Efterregulering af skatteårene 2024, 2025 og 2026“. Skatteministeriet, pressemeddelelse 14. juni 2026. Tjekket 14. september 2026.

Hvad kan du så bruge den offentlige vurdering til?

Den offentlige vurdering kan bruges til tre ting og bør ikke bruges til en fjerde.

• Den viser, hvad boligen koster i skat. Det er dens formål, og her er den præcis, fordi den er grundlaget. Regn dog med forsigtighedsprincippet: skatten beregnes af 80 % af ejendomsværdien.
• Den er en nedre grænse, ikke et estimat. Ligger udbudsprisen under vurderingen, er det et signal, der er værd at undersøge. Enten er der noget galt med boligen, eller også er vurderingen sat for højt.
• Den er brugbar til at sammenligne ens boliger i samme område. Modellen bruger de samme objektive data på alle ejendomme, så skævhederne er nogenlunde ens. To næsten ens huse på samme vej med meget forskellige vurderinger er et spørgsmål værd.
• Den kan ikke bruges til at afgøre, om én konkret udbudspris er for høj. Hverken ved at lægge en fast procent oven i vurderingen eller ved at læse vurderingen som boligens værdi. Myndigheden siger selv, at det ikke er formålet.

Til det sidste skal du bruge noget andet: realiserede handelspriser for sammenlignelige boliger i samme postnummer, og boligens faktiske stand. Vi har skrevet om, hvordan du selv tjekker, om boligen er for dyr, og om hvorfor gennemsnitlig kvadratmeterpris snyder dig. Sammenligner du flere slags vurderinger, ligger forskellene i hvilken boligvurdering du kan stole på og i mæglervurdering eller online vurdering. Skal du videre til et bud, er forskellen mellem udbudspris og salgspris det tal, der afgør, hvad boliger som denne bliver handlet til.

Kort sagt

Den offentlige vurdering er et skattegrundlag, ikke en pris, og den er med vilje forsigtig. Beregnet på tal fra Danmarks Statistik for 2025 svarer vurderingerne til 77,3 % af den anslåede markedsværdi på landsplan, mest for enfamiliehuse og mindst for ejerlejligheder og sommerhuse. De 48 %, du møder alle andre steder, er fra 12. december 2019 og måler et system, der er lagt i graven. Og den vurdering, du har foran dig, er måske en indeksering af et 2022-tal, som ingen har kunnet klage over. Brug den til at forstå boligskatten. Brug handelspriser til at forstå prisen.